De woningmarkt verandert, heb ik meer kansen als starter?

Er is de afgelopen tijd nogal wat veranderd op de woningmarkt. Maar heb je als starters nu ook meer kansen? Ja, zeggen meerdere deskundigen. We nemen je graag mee in de ontwikkelingen, geven je een aantal goede tips en gaan in gesprek met financieel adviseur Joost Nijhuis van ’t Raedthuys Financiële Diensten. Hoe kom je aan die starterswoning in Enschede?

Je als starter op de woningmarkt begeven, het leek de afgelopen jaren bijna onmogelijk. Hoge vraagprijzen, overbiedingen waar je van schrikt en veel kapers op de kust. Toch is er de afgelopen tijd echt wel iets veranderd. Onze makelaar Niels Kock legt uit: “Ten eerste is er de startersvrijstelling. Alhoewel dat een beetje een gekke naam is. De vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt namelijk voor iedereen tussen de 18 en 35 jaar die er nog geen gebruik van heeft gemaakt. De woning mag maximaal € 510.000 kosten.” Daarnaast is de jubelton afgeschaft. “Dat heeft twee kanten. Starters met rijke ouders hebben niet meer dat enorme voordeel, het trekt de kansen dus iets meer gelijk. Maar dat betekent soms ook dat starters met rijke ouders nu minder te besteden hebben, waardoor er meer uit dezelfde vijver wordt gevist.”

Opkoopbescherming
Nog een grote verandering is dat er specifiek voor de gemeente Enschede sinds 2023 opkoopbescherming is. In een groot deel van de wijken mogen woningen met een WOZ-waarde tot € 288.000 niet worden opgekocht voor de verhuur. Niels: “Je mag nog wel kopen voor jezelf of voor eigen kinderen of kleinkinderen en vervolgens aan hen verhuren, maar niet meer aan anderen. Dat betekent dus dat je als ouder nog wel iets kunt doen.” Uiteindelijk betekent de opkoopbescherming in de praktijk dat er wel meer woningen vrij zijn voor starters. Het vergroot de kansen dus iets.

Blijf kijken en houd de moed erin
Niels geeft toe dat je nek uitsteken nog steeds nodig is als je nu een starter op de woningmarkt bent. “Maar dat betekent niet dat er geen hoop is. Je moet vooral veel gaan bezichtigingen en veel biedingen uitbrengen. Het is lastig als je dan vijf of zes keer een tegenvaller moet verwerken, maar de kunst is om de moed erin te houden.” Niels merkt dan ook dat starters eerder geneigd zijn concessies te doen. “Ze gaan echt niet meer allemaal alleen voor het perfecte plaatje. Dat is namelijk vaak niet realistisch. Als je over vijf jaar de badkamer een keer aanpakt is het ook oké.” Een tip van Niels is dan ook om je breed te blijven oriënteren. “Schrijf een woning niet af op een bruine keuken of een bepaalde wijk, soms moet je gewoon ergens gaan kijken of zie je dat een bepaalde buurt toch heel leuk is. En laat ook het energielabel niet te veel meewegen. Bij heel veel banken kun je nog extra hypotheek krijgen om het huis naar jouw wensen te verduurzamen.”

Meer mogelijkheden
Dat er meer mogelijkheden zijn voor starters, beaamt ook Joost Nijhuis, financieel adviseur en mede-eigenaar van ’t Raedthuys Financiële Diensten. “Het is belangrijk om altijd eerst een gesprek aan te gaan over je financiën, voordat je naar een huis gaat kijken. Dan weet je namelijk waar je aan toe bent.” En vaak is er meer mogelijk dan men denkt. “Je hoeft echt geen vast contract te hebben om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Een intentieverklaring is vaak al genoeg. En ook voor de flexibele arbeidscontracten zijn tegenwoordig meerdere opties om een bestendig inkomen te bepalen.” Ook voor zzp’ers zijn de regels soepeler geworden. Waar je voorheen een overzicht van drie jaar moest laten zien, is die termijn inmiddels afgenomen. “Er is vaak al rekenmethodiek voor zzp’ers die nog maar één kalenderjaar geleden begonnen zijn”, aldus Joost.

Gesprek geeft inzicht
“Soms weet ik al snel dat het voor iemand nu niet mogelijk is om een huis te kopen”, vertelt Joost. “Toch is zo’n gesprek over de financiën ook dan heel nuttig. Stel dat je namelijk binnen zes maanden een salarisverhoging krijgt, die je ook op papier hebt en die onherroepelijk is. Dan mag je al met dat nieuwe salaris gaan rekenen. Ik kan tijdens zo’n gesprek in elk geval laten zien wat een inkomensstijging doet. Wat als je bijvoorbeeld fulltime gaat werken? Lukt het dan wel? Een gesprek geeft heel veel inzichten.” Joost raadt af om online rekentools te gebruiken om erachter te komen wat je kunt lenen. “Dat is vaak echt niet realistisch. Als je met die cijfers huizen gaat bezichtigen, kan het uiteindelijk heel erg tegenvallen als je daadwerkelijk die hypotheek wil krijgen.”

Rentes hoog? Dat valt mee!
Volgens Joost hoort hij op kantoor regelmatig geluiden als: de rente is nu zo hoog, ik wacht nog wel even met het kopen van een huis. Het is volgens Joost een misverstand dat hij graag de wereld uit helpt. “Je kunt niet meer uitgaan van de rentepercentages van een paar jaar geleden. Die komen voorlopig echt niet meer terug. En uiteindelijk vallen de verschillen in bedragen ook best mee.” Om zijn argumenten te ondersteunen geeft hij het volgende voorbeeld. Stel je koopt een huis van € 435.000 en zet de rente tien jaar vast voor 3,69 % dan kom je uit op een bedrag van €1472 per maand (netto). Stel je had nog de oude rente gehad van 2,5 % dan kom je uit op € 1378 (netto). “Het scheelt je dus honderd euro. Dat valt echt wel mee.” Daarnaast legt Joost de vergelijking met een huurwoning. “De huurprijzen stijgen zeker met twee procent per jaar. En dan bouw je natuurlijk geen vermogen op.”

Of dan iedereen die mogelijkheden heeft maar direct een huis moet kopen? “Nee”, is het duidelijke antwoord van Joost. “Stel je hebt nu de mogelijkheid om een huis te kopen, maar dat voldoet alleen voor de eerste twee jaar. Je moet niet te snel weer willen verhuizen. Zeker als starter heb je dan de tweede keer geen recht meer op die ‘startersvrijstelling’. Als je weet dat je inkomen de komende jaren enorm stijgt, is het soms beter om wel even te wachten. Maar aan de andere kant, in bijvoorbeeld vijf jaar heb je ook alweer een behoorlijk bedrag van een hypotheek afgelost. Daarbij komt nog dat er ook binnen die jaren al sprake kan zijn van waardestijging. Dat geeft ook weer kansen.”

Tips van Joost
Joost raadt starters in elk geval aan om in gesprek te gaan met een aankoopmakelaar. “Ja, dat kost geld. Maar het levert uiteindelijk ook geld op, omdat je gewoon degelijk advies krijgt en niet lukraak een overbieding doet.” Daarnaast waarschuwt Joost voor financiële verplichtingen die de leencapaciteit fors kunnen verlagen. Denk bijvoorbeeld aan private leaseauto’s, persoonlijke leningen of creditcards. “Zeg ze dus op of zorg dat een creditcard een maand later volledig incasseert van je rekening.” En hoewel het in sommige gevallen verleidelijk is, verzwijg nooit een studieschuld. “Er zitten gewoon te veel risico’s aan vast. Ik ben ervan overtuigd dat de studieschuld ooit wordt opgenomen als BKR-registratie en dan heb je bijvoorbeeld bij het kopen van je volgende huis écht een probleem.”

Kortom, voor een starterswoning in Enschede of omstreken zijn er nog genoeg kansen. Laat je goed voorlichten door bijvoorbeeld een aankoopmakelaar en zorg er altijd voor dat je op de hoogte bent van jouw financiële mogelijkheden. Want daar begint het allemaal mee!