Hulp van je ouders bij een hypotheek, is dat verstandig?

Het komt voor dat ouders voor hun kinderen garant staan bij het kopen van een huis. Maar hoe werkt zo’n garantstelling bij een hypotheek? Wat zijn de risico’s en verplichtingen? En wat is het verschil met een schenking? Als starter is het met deze hoge huizenprijzen een kwestie van ‘alle opties open’. Vera praat erover met hypotheekadviseur Mike ter Braak.

Een huis kopen zonder hypotheek is voor bijna niemand weggelegd. Je inkomen, maar ook je eventuele spaargeld, zijn bepalend voor het bedrag dat je kunt lenen. Het is goed om voordat je op huizenjacht gaat alvast je maximale leencapaciteit te onderzoeken. Want hoeveel hypotheek kun je in jouw situatie krijgen?

Mike ter Braak weet dat een steuntje in de rug soms kan helpen. In 2016 startte hij samen met Tim Jähnig hypotheekkantoor Jähnig + Ter Braak. “Regelmatig komen er starters met vragen bij ons. Ze willen weten waar ze op de huidige woningmarkt aan toe zijn en wat hun opties zijn. Eventuele garantstelling van de ouders kan dan als optie naar voren komen om de koopkansen te vergroten.”

Verantwoord zijn

 “Een hypotheek moet verantwoord zijn”, vult Vera aan. “Kun je zelf niet voldoende lenen, kijk dan naar de manieren waarop dat wél kan.” Een van die manieren is dus garantstelling. Dat betekent simpel gezegd dat er een extra handtekening op de hypotheekakte komt. Mike: “Kun je het maandelijkse hypotheekbedrag niet meer betalen, dan is degene die meetekent medeverantwoordelijk. Is er een betalingsachterstand dan kan de bank het geld op diegene verhalen.”

Een garantstelling is mogelijk voor zowel de hele hypotheek als voor een deel ervan. Wel zijn er een aantal voorwaarden aan verbonden. Zo moet je kunnen aantonen dat je binnen drie jaar zelf je hypotheeklasten kunt dragen. “Je moet dus een verwachte inkomensgroei laten zien”, vertelt Vera. “Vooral startende hbo’ers maken gebruik van een garantstelling”, legt Mike uit. “Zij hebben vaak een duidelijk groeiprofiel op basis van salarisperspectieven in de branche waarin ze werken.”

Toetsingsmoment

Na drie jaar toetst de bank opnieuw of je inderdaad zelf aan je hypotheekverplichtingen kunt voldoen. Is dat niet het geval, dan is het mogelijk de garantstelling te verlengen. Mike: “Maar dat kan alleen als alle betalingen op tijd zijn gedaan.” Overigens werd in het verleden vaker gebruik gemaakt van een garantstelling dan tegenwoordig. “Dat komt onder meer door strenge regelgeving”, vertelt Mike. “En dankzij online rekentools weten starters tegenwoordig exact wat ze op basis van hun salaris en spaargeld kunnen lenen.”

Nauwelijks eigen geld

Vera: “Ik heb regelmatig starters aan tafel die nauwelijks eigen geld hebben. Dat is heel lastig en het is soms moeilijk hen goed te helpen. Er worden namelijk veel huizen verkocht boven de vraagprijs. Het bedrag van de overbieding moet van je eigen spaarrekening komen. Dat bedrag kan je niet extra lenen bij de bank.” Mike: “Inmiddels is het op jonge leeftijd bijna onmogelijk om zelfstandig en zonder hulp een huis te kopen.”

Vera: “Het gevolg is dat veel starters pas later hun eerste huis kopen. Je start pas op veel latere leeftijd met het opbouwen van kapitaal.  Maar als ouders garant willen en kunnen staan, dan is koop misschien toch mogelijk. En dan bouw je wel eerder kapitaal op. Datzelfde kan als ze een schenking doen.”

Schenking

Want ouders kiezen tegenwoordig eerder voor een schenking dan voor garantstelling, ziet Mike in de praktijk. “Zo’n schenking gebeurt vaker dan ooit. Om een huis te kopen, maar bijvoorbeeld ook voor een verbouwing. Veel ouders hebben overwaarde op hun huis, waardoor ze het geld hebben om een schenking te doen.”

“Een belastingvrije schenking is voor de aankoop van een huis een stuk hoger dan voor een ‘normale’ schenking”, vertelt Vera. “In 2022 is het bedrag maximaal € 106.671.” Mike: “Wat veel mensen trouwens niet weten: zo’n schenking mag je van iedereen krijgen. Dus niet alleen van je ouders of andere familieleden. Het geld mag ook van je buurman komen. Bij een garantstelling is een familieband wél een voorwaarde. Bij sommige banken mogen zelfs alleen ouders garant staan.”

Neem een aankoopmakelaar

Om toch je kansen te vergroten heeft Mike een belangrijke tip: neem een aankoopmakelaar in de arm. “Dat klinkt misschien een beetje tegenstrijdig, want een aankoopmakelaar kost ook geld. Maar zo weet je goed wat een realistisch bod is en wat je zelf moet ophoesten.” Vera: “Een aankoopmakelaar kan inderdaad het verschil maken. En ik zeg altijd: ga zoveel mogelijk bezichtigen. Iedere bezichtiging geeft je een waardevolle ervaring mee, waarop je op een later moment de juiste keuze kan baseren. Wat vind je echt belangrijk en wat zijn jouw mogelijkheden? Je bouwt pas gevoel voor de markt op als je daadwerkelijk huizen bekijkt.”

Toch niet genoeg…

Maar wat als je wilt kopen maar gewoon écht niet voldoende middelen en mogelijkheden hebt? Mike: “Ik zie de laatste tijd steeds meer vrienden en vriendinnen die samen een huis kopen zonder dat ze een relatie met elkaar hebben. Je hoeft geen levenspartners te zijn om samen een huis te kopen.” Vera: “Dat kan zelfs geld schelen. Als je allebei huurt voor € 800 euro en je kan naar een gezamenlijke hypotheek van € 1000. Best een mooie oplossing. En je bouwt dan wel kapitaal op, dat doe je niet als je blijft huren.”

Kortom, er zijn nog mogelijkheden! Zelfs als je een studieschuld hebt. Want ook daarover gingen Vera en Mike met elkaar in gesprek. Weten hoe het precies zit met zo’n studieschuld? Je leest het in deze blog.